金康园小区走上自治之路 完成18部老旧电梯更换

位于北京路与北二环交汇处西南侧的金康园小区，是昆明较早使用电梯的小区，使用电梯已经20多年。最近，居民用上了新电梯，稳定快捷的新电梯让居民增添了安全感。最值得推崇的是，从更换电梯的提出到民意征集、资金筹集、方案设计、项目实施等，总共用时不到一年，这与小区3年前开始的“自治之路”有着密切的关系。近日，都市时报记者走进金康园小区，了解小区自治背后的故事。

矛盾重重

金康园小区业主委员会

带业主走上自治之路

金康园小区是盘龙区金辰街道的老小区之一，已经建成20多年。3年多前，小区基础设施老旧、外来车辆乱停乱放、电梯频繁出现问题，而物管公司的管理却很不到位，业主与物业之间进行了长期的协商和拉锯，双方矛盾重重。

最终因矛盾不可调和，2018年9月，金康园小区成立业主委员会，并在社区、街道以及区住建局等部门的协助下，与当时的物管公司进行了9轮谈判，但一直无法达成一致意见。最终，2019年5月，小区业主委员会决议终止与物管公司的服务关系。

没有了物管公司，小区谁来管?在小区设施陈旧、亟待提升改造，管理经费几乎为0，且要维持0.55元/平方米的物业费标准不变的情况下，社区和业主委员会经过多方考察，一直没有找到合适的物业公司接管小区。说干就干，2019年5月，在街道、社区、小区庭院党支部和小区业主委员等多方的共同推动下，金康园小区通过居民自治决议，开始了小区自管之路。

社区帮助

争取到老旧小区微改造经费

300多万元

在开始实施自主管理之初，社区、街道及多个部门已经帮他们解决了诸多自治之路上的“拦路虎”。

金康园小区所在的金江路社区党委书记、居委会主任李敏介绍：“比如，在主体资格认证办理三级告知备案过程中，原有物管公司不配合，无法调取小设计图等材料，最后在社区和住建部门的协调下顺利解决;其次，业委会涉及收取物业费等工作，要开设对公账户、申请组织机构代码等，则由税务、银行等单位协助解决;小区居民没有管理经验，社区协调邀请物业管理协会进行指导。”

66岁的唐陕北是小区老住户，已经退休了，他被选进业主委员会自治团队，他介绍：“接管小区之后，我们发现，业主自己管理小区并没有想象的那么困难，很多程序上的问题由政府协助解决，我们只要管好小区自己的事就行了。在原先物业公司管理的时候，水电管网、道路等基础设施老旧等情况特别突出，而且一直得不到解决，我们自主管理小区后，大家开动脑筋，从各个方面筹资解决这些老大难问题。”

业主委员会接管小区的时候，小区公共经费为0。从实施自管的第一周时间内，小区住户绝大部分把物管费交了，但这些费用对于小区基础设施改造却远远不够，没钱怎么办?业主委员会再次找到社区，在社区的帮助下，通过争取老旧小区微改造经费300多万元，解决了小区老旧自来水管网改造的问题;同时，电网公司投入经费270多万元进行一户一表改造。看到小区在自治的过程中面貌焕然一新，住户们也越来越信任管理团队。

更换电梯

户均出资7000元

得到居民支持

金康园小区设置有18部电梯，使用20余年，问题多多，总是维修已经解决不了问题，住户的一致意见是全部更换成新电梯。但费用庞大，业主委员会也产生了很多顾虑：有没有住户不同意?每家要掏多少钱?使用电梯的后续费用如何计算?

2021年年中，小区启动老旧电梯更换，和之前的改造项目不同的是，原先的基础设施改造经费大部分由政府及相关部门承担，这次更换电梯的费用，则需要小区居民全部自筹。

唐陕北介绍：小区内18部电梯全部更换，费用大概需要400万元，户均出资大约7000元。经过业主委员讨论以及公示后，绝大部分居民都同意出资更换电梯。“更换电梯本身就是我们居民亟待解决的问题，加之我们之前管理累计的信任度和财务全透明，使我们更换电梯的进程十分顺利。”唐陕北介绍，在更换电梯的过程中，首先由小区公共资金垫资，待电梯拉到单元门口开始安装了，住户再缴费。截至2021年末，金康园小区已经更换电梯16部。

“大约到今年5月份，我们小区的18部旧电梯就能完全更换完毕了。”唐陕北欣慰地说。

财务公开

居民信任业主委员会

关系更亲近

今年是金康园小区居民自治自管的第三年，小区基础设施改造基本完成、高清摄像头全覆盖、5G网络全覆盖、天然气管道全覆盖。从与物管公司长期拉锯到解聘物管公司，再由居民自己管理小区，金康园走出了一条特殊的小区自治之路，唐陕北作为全程参与者，总结出了几条经验。他说：“首先是政府支持让我们管理有底气;第二是政府积极帮助协调各方力量，大会小会开了十几次，各个部门也真心实意帮助办事;第三是热心居民全心全意办事，比如有工厂管理经验的住户负责小区绿化种植管养，有律师住户参与小区事务调解，有经营公司的住户负责采购比价。”

另外，唐陕北还总结出了不少管理经验：“坚持党建引领是小区事务成功办理的关键，在自治过程中，庭院党支部发挥了重要作用，从多轮谈判到成立业委会、实现小区自治，许多小区事务在决定之前，都要先通过党员大会讨论。其次，解决矛盾，不制造矛盾，在解聘物管公司后，对原有的小区基层工作人员，在征求个人意愿的情况下，保留了保安、清洁、维修等一线岗位的原有工作人员。另外，小区内所有支出经费公开透明，全部用于小区建设，每月公示一次财务收支明细。”

标签： 金康园小区 自治之路 老旧电梯更换 支出经费公开透明