房地产市场大洗牌 贝壳业绩和资本市场都不尽人意

近日，深圳上线了新版二手房交易系统，引进“单边代理”模式，此前多个城市也启动了“自助卖房”模式。同时，字节跳动、快手两大互联网巨头也将触角伸进房地产领域。房地产中介市场出现变局，让作为行业龙头企业的贝壳率先受到影响，陷入“围城”局面。

深圳引进“单边代理”模式

11月19日，深圳市房地产中介协会发布了《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，这意味着酝酿已久的深圳新版二手房交易网签系统正式走到台前。

上述通知显示，自新系统上线之日起，原先的深圳二手房网签系统不再开放新增委托合同，已录入的居间合同不得修改买方信息。到今年12月31日，原系统将正式停用。

值得注意的是，深圳此次上线新版二手房交易系统最大的亮点就是引进了“单边代理”模式，即购房者和业主各自通过独立委托，与受托中介形成单边委托关系。中介只向自己的委托人负责。

而在此之前，已有多城市启动了“自助卖房”模式。例如，10月26日，上海房地产交易中心开通了二手房自助交易“网上签订合同”的服务;11月4日，江苏省徐州市房地产信息网上线了“我要卖房”功能;此前，杭州市二手房交易监管服务平台也正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。

上述功能的推出将对房地产中介行业以及行业龙头企业产生多大影响?对此，合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，多城市出台的“自助卖房”模式能实现房源等信息的打通，但这只是房地产交易环节中最短的链条。要实现房产交易还需要完成后期带看、贷款、过户、物业交割等一系列流程。也就是说，线上信息平台只能解决二手房交易的前端环节，完成交易还需要房地产中介机构帮助买卖双方搭建通道。因此，“自助卖房”模式的启动对房地产中介行业和龙头企业影响不大。

不过，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲却对中国商报记者表示，目前多城市试点的“自主卖房”模式将颠覆目前二手房中介市场的盈利模式，对试点城市的房地产中介行业产生重大影响。“未来如果越来越多的城市上线房屋线上交易平台，房地产中介公司则只需要提供交易服务，这会导致其中介费用降低，收入大幅缩减。”

黄立冲补充道，贝壳作为房地产中介行业龙头企业，最大的优势在于拥有房源大数据库，而当多个城市登陆国家系统实现线上“自助卖房”后，国家可以拿到一手的房地产交易信息，贝壳数据库将不再有优势。今后，贝壳会失去龙头优势，只能和其他房地产中介公司一样，提供带看、贷款等细化服务。

此外，景晖智库首席经济学家胡景晖也对中国商报记者坦言，“单边代理”模式将极大改变房地产中介行业的走向，尤其对贝壳产生深远影响。“因为‘单边代理’模式的最终结果是买卖双方都有各自的经纪人，且这两个经纪人很可能来自不同的公司，这就需要房地产中介公司间加大合作力度。贝壳内部有独立的ACN(Agent Cooperation Network，经纪人合作网络)体系，但这一体系只对加入贝壳的经纪人和公司开放，‘单边模式’的实施将促进行业跨公司间的合作交流，同时也将彻底打破贝壳的ACN模式。”

互联网龙头进入房地产经纪领域

值得关注度是，不久前字节跳动和快手都宣布杀入房地产经纪领域，这或也将瓜分当前房地产经纪领域份额，对贝壳造成不小的冲击。

据了解，9月28日，字节跳动旗下公司北京好房有幸信息技术有限公司全资收购麦田房产旗下北京福旺房地产经纪有限公司。之后的10月8日和10月11日，字节跳动又先后成立福建好房有幸信息技术有限公司和兰州好房有幸信息技术有限公司。

而在此之前，字节跳动已经变更了重庆字节跳动科技有限公司的经营范围，新增房地产经纪服务，还扩展了字节跳动香港公司的经营范围，在其中新增房地产经纪业务，此外还增设了一家全资子公司合肥好房有幸信息技术有限公司，经营范围亦包括房地产经纪。

至此，字节跳动已经通过成立新公司、收购股权、变更经营范围等方式，拥有了七家具有房地产经纪业务的公司。

字节跳动之后，另一大互联网巨头快手也有所行动。10月25日，快手的全资子公司成都快购科技有限公司发生工商变更，其经营范围新增房地产经纪业务。

互联网龙头企业的相继入局将对房地产中介龙头贝壳产生怎样的影响?胡景晖坦言，龙头互联网公司的入局自然会抢夺贝壳一定的市场份额。实际上，2018年上线的贝壳目前正处于很多签约商家三年合同到期的关键节点，目前已有很多商家不愿续签。对贝壳而言，流量是其吸引经纪公司入驻的关键，其此前成本高就高在购买流量的费用。而字节跳动和快手是目前活跃度最高、最受年轻人喜欢的两大流量入口。与之相比，贝壳处于下风，业务自然会受影响。

黄立冲也认为，字节跳动、快手等互联网巨头杀入房地产经纪领域后，未来消费者通过抖音直播等平台就可以看到房源信息。相对于传统的房地产中介公司，字节跳动等平台能实现低成本导流，这对贝壳等房地产中介公司的影响很大。

不过，郭毅则认为，字节跳动进入房地产经纪领域，要依托自身的幸福里平台来实现线上流量的收集，然后再通过流量精准筛选导流到线下。贝壳则是实现线下到线上的导流。这两种模式各有优势，前者依托强大的技术支撑，或可减少无效投放，降低线上购买流量的成本，而后者则离客户更近，能更精准了解客户需求，没有优劣之分。

陷入多事之秋的贝壳还好吗

实际上，今年以来贝壳本就陷入了多事之秋，无论业绩还是资本市场表现都不尽如人意。

在资本市场，去年8月登陆资本市场的贝壳曾经风光无限，市值一度超越“万科+碧桂园”。 数据显示，去年8月13日上市首日，贝壳以37.44美元/股收盘，涨幅达87.2%，市值达422亿美元;去年11月20日，贝壳更是创下了79.40美元/股的高价。而今年以来其股价不断下行，8月6日，在即将上市一周年之际，还跌破了发行价20美元/股，报收19.81美元/股。截至11月22日(北京时间)记者发稿，贝壳最新股价为23.81美元/股。

今年10月初，贝壳陷入裁员风波。据称贝壳上海研发团队全员被优化，上海贝壳金服的百余人也被裁员。对此，贝壳官方称“因为行业环境发生较大变化，对上海地区金融等部分业务进行调整。”

而贝壳前不久公布的三季报更是出现了净亏损的局面。数据显示，今年三季度，贝壳实现营收181亿元(人民币，下同)，同比下降11.9%;实现净亏损17.66亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。

贝壳的状况与房地产行业不景气密不可分。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，贝壳三季度业绩下滑的原因是多方面的。一是受二手房指导价政策、二手房贷款周期拉长等因素影响，很多地方二手房市场进入冰冻期;二是国家对平台型公司的监管也给互联网平台公司贝壳带来较大冲击。诸多因素导致贝壳在业绩和资本市场上出现大跳水。未来贝壳应发挥好平台的功能，完善公共属性，让更多优质的经纪人和公司愿意加入进来。

胡景晖则直言，今年以来房地产市场行情不好，中介行业确实受到了一定影响。但贝壳股价破发，业绩大跌等更多源于自身问题。“一方面贝壳在华南、华东等市场布局较多，例如上海、深圳等城市，而这些地区又是房地产调控的重点地区，这导致贝壳三季度业绩锐减;二是从内部看，贝壳创始人的离世意味着其失去了灵魂人物和精神领袖，这对公司的打击也非常大。”(汪黄任)

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